株式投資、FX、不動産投資など、さまざまな投資を自ら実践してきた医師が語る、不透明な時代を生き抜くためのお金の知識。本連載は、現役の医師で、大見医院院長の大見貴秀氏の書籍『失敗から学び続けた、資産家ドクターの投資術』（クロスメディア・パブリッシング）より一部を抜粋し、医師に最も適している資産形成法を教えます。※「医師×お金」の総特集。GGO For Doctorはコチラ
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きっかけは体調を崩して将来不安になったから
私が資産形成を始めたのは、自分が体調を崩したことによる将来の不安を覚えたことと、フリーランスになったときに税金の納め方が大きく変化したことがきっかけです。
もともと勤務医のときから、税金を引かれたあとに手元に残るお金を考えると働く時間の割に合うのか、と疑問を抱いていました。ただ勤務医のときは、所得税や住民税は源泉徴収されて病院側で計算してくれるため、そこまで気になりませんでした。しかし、フリーランスで働く場合、所得税は控除されますが、住民税は控除されません。その納税の変化から、投資の方法を調べるとともに、日本の税制についても勉強し始めました。
住民税は前年度の収入に応じて、例年6月に納付の連絡がきます。医師は高収入であるため住民税も高くなり、しかも自分で4期（6月末、8月末、10月末、翌1月末）に分割して払う必要があるため、負担も大きくなります。
また、複数の病院に勤務するフリーランス医師の頭を悩ませるのが、確定申告です。フリーランスでも、所得税自体は月々の給料から源泉徴収されますが、複数の事業所で就業している場合、年末に確定申告をしなければならず、所得税の納付に不足があれば改めて納税する必要も出てきます。負担の大きさはあまり変わりませんが、「万が一給与を使い切ってしまったら納税ができなくなる」という一抹の不安をどこかで抱いていました。
所得税に関していえば、日本の所得税は累進課税制度を採用しているため、年収が高くなればなるほど税額が高くなります。たとえば、課税所得額が900万円を超え1800万円以下ならば税率は33％、1800万円を超え4000万円以下ならば税率40％、4000万円以上は税率45％、といった具合です。
不動産投資にいいイメージはなかった
もしあなたの年収が仮に1500万円だとしたら、150万円ほどの控除があったとしても、課税所得は1350万円前後。したがって所得税33％で、445万円を納税しなくてはなりません。さらに住民税（おおよそ課税所得の10％といわれています）135万円が加わると、合計約580万円が税金に取られることになります。
このような税制の仕組みに、私は不安を抱いたのでした。年収が2000万円を超えたら、その半分近くを税金に取られてしまうからです。税金の負担が大きく、毎日の生活費のことなどを考えると、思うように預貯金もできない。万が一、体調を崩して医師の仕事ができなくなったらどうするかという不安も重なり、給料収入以外の資産をつくっておこうと考えたのです。
激務で体調を崩して、将来不安が襲ってきた。
資産形成の方法はいろいろあります。株式投資、FX、投資信託、不動産投資、外貨預金……。最初はよくわからなかったのですが、さまざまな情報を調べるうちに、それぞれのメリットとデメリットを把握できるようになりました。そこで不動産が医師と相性がいいということを知ったのです。
不動産投資は、以前しつこく営業電話をかけられたこともあり、最初はあまりいいイメージを持っていませんでした。しかし、不動産投資をしている方から話を聞いたり、本を読んで研究するうちに、そのメリットを強く感じるようになりました。そして、インターネットで不動産投資会社をいくつか調べ、ある会社のセミナーに参加したのです。私が医師だったせいもあって、有力な顧客として登録してもらいました。何度かセミナーに足を運び、仕組みを説明してもらっているうちに、複数の目玉物件を紹介してもらえることになりました。
思いがけない出会いから、札幌で不動産投資を始めた
その中に、たまたま札幌の物件がありました。不動産会社の方と相談して、この物件を買ったときのシミュレーションをしてもらいました。税金がどのくらいかかるのか、還付金はいくらぐらいになるのか、といったようなことです。
そして、現地まで物件を見に行きました。どのような不動産物件か、自分の目で見て確かめたかったのです。物件自体も悪くなかったし、周囲の環境も悪くなかったので、ここならいいだろう、と買うことに決めました。購入すると、節税対策や保険の代替機能としても期待できるうえ、さらにはローンを返済し終わったあとは年金の代わりにもなるということも魅力でした。
物件は、一棟の中古マンション。多少の頭金と融資により購入しました。つまり、手続きにかかった費用を除けば、自分の持ち出しはほとんどなく、資産が手に入ったわけです。もちろん毎月の銀行ローン返済がありますが、それは毎月の家賃収入でまかなえる計算でした。
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ただ、中古だったのでかなりの修繕費用がかかりました。それは予想外でしたが、修繕費用は経費として計上できるので、最終的には確定申告したあとに所得税の還付として戻ってきます。
札幌の物件を購入した翌年、今度は東京都内の中古マンションを購入しました。札幌の物件の経験から、今度買うなら東京都内がいいと思っていたからです。あらかた融資での購入です。ここも中古マンションなので、入居者のことを考えると、リノベーションの必要がありました。かなりの費用がかかりましたが、これも確定申告のときには経費として計上できました。
リノベーションの前と後では部屋の模様が全然違ってくるので、入居者を集めるにはリノベーションをしたほうがいいと思います。また家賃を高く設定できることもあります。
リノベーションをしたおかげで、問い合わせが多くなり、すぐに入居者が決まりました。現在はほとんどの部屋が埋まって、順調に家賃収入が入ってきています。
札幌に続いて、東京のマンションも購入したと聞いて、短期間でそんな高額の借入れをして返済はちゃんとできるのか、と心配される方もおられることでしょう。それができるのが、不動産投資のいいところなのです。
銀行は億単位の全額融資などしてくれない
普通、銀行は億単位の全額融資などしてくれません。それがなぜ可能だったかというと、私が医師だったからです。一般のサラリーマンと比べて、医師は銀行の信用度が高いのです。同じ年収1000万円のサラリーマンと医師では、銀行の融資額が大きく違います。金融機関にもよりますが、サラリーマンの1.５倍も多い融資を受けられるケースがあります。それだけ医師は優遇されているわけですから、この特権を活かさない手はありません。
また、毎月の家賃をローンの返済に回すことができるので、給料から持ち出す必要がないので安心です。もっとも、それには毎月の家賃収入が返済額を上回るような物件であることが条件です。
札幌の物件を買ったとき、当初はこのまま持ち続けるか、ある時点で売却するか、どちらでもいいと思っていました。けれども、入居率が最初は 95 ％ぐらいでしたが、1回空室ができるとなかなか次の人が決まらなくて、90％を下回ることもありました。そのうえ、修繕の費用がかさむということが続いたので、購入してから4年後に売却。売却したお金でローンの残債を返済しても、結構な額の利益が出ました。
したがって、私が現在所有している物件は東京のマンション一棟のみです。いままではフリーランスの麻酔科医としてそれなりの年収があったので、札幌と東京に一棟の物件を買うことができました。しかし、父の内科クリニックを継いだ開業医としてのいまは、フリーランスのときのような高収入は見込めません。
とはいえ、将来に備えて資産形成としての不動産投資はこれからも考えていく必要があります。いまの状態では一棟の物件を買える余裕はもうないので、これからは区分マンションの購入を考えています。
不動産投資は、必ずしも一棟でなくてもいいのです。中古一棟マンションだと購入には最低でも1億円程度がかかりますが、新築区分マンションならば2500万円程度から購入することができます。そして、中古一棟マンションよりも新築区分マンションのほうが、確実に投資の利益が得られ、長期で家賃収入が望めます。
自分でさまざまな資産形成を試してみましたが、一番いいのは不動産投資であると確信しています。
大見貴秀
大見医院院長
植田幸
資産コンサルタント 宅地建物取引士 AFP（日本FP協会認定）
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